Energierecht
Sanierungspflicht nach dem Hauskauf: Was GEG §§ 47 und 48 verlangen
Mit dem Notartermin kauft man nicht nur ein Haus, sondern auch dessen energetische Altlasten – und in bestimmten Fällen eine gesetzliche Pflicht, sie zu beseitigen. Das Gebäudeenergiegesetz kennt Nachrüstpflichten, die genau beim Eigentümerwechsel scharf gestellt werden, mit einer Frist von zwei Jahren . Wer sie kennt, kann sie entspannt einplanen – und meist sogar gefördert erfüllen.
Welche Pflichten der Hauskauf auslöst
Die Nachrüstpflichten des GEG betreffen drei Bereiche. Sie gelten unabhängig davon, ob Sie sanieren wollen oder nicht – es sind echte gesetzliche Mindestanforderungen an das Bestandsgebäude:
| Pflicht | Was verlangt wird | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Oberste Geschossdecke dämmen | Decke zu unbeheiztem Dachraum (oder ersatzweise das Dach) auf U ≤ 0,24 W/(m²·K) | GEG § 47 |
| Alte Heizkessel austauschen | Öl- und Gas-Konstanttemperaturkessel, die älter als 30 Jahre sind | GEG § 72 |
| Rohrleitungen dämmen | Zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen | GEG-Nachrüstpflicht |
Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel sowie Fälle, in denen die Maßnahme nachweislich unwirtschaftlich wäre . Und es gibt die wichtigste Ausnahme überhaupt: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits am Stichtag 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat , ist von den Nachrüstpflichten befreit – genau deshalb werden sie erst beim Verkauf relevant: Mit dem Eigentumsübergang endet der Bestandsschutz.
Die Zwei-Jahres-Frist – und ab wann sie läuft
In der Praxis empfiehlt sich die umgekehrte Blickrichtung: Die Pflichten nicht als Last am Ende der Frist sehen, sondern als ersten Baustein eines durchdachten Sanierungskonzepts direkt nach dem Kauf – dann lassen sie sich mit ohnehin geplanten Arbeiten kombinieren.
Was die Pflichten konkret bedeuten
Die Dämmung der obersten Geschossdecke ist meist die einfachste und wirtschaftlichste Maßnahme am ganzen Haus: Dämmstoff auf der Decke auslegen, fertig – kein Gerüst, kein Eingriff in die Fassade. Wie viel Material es braucht, lässt sich überschlägig abschätzen:
erforderliche Dämmstärke d ≈ λ ÷ UZiel
d ≈ 0,035 W/(m·K) ÷ 0,24 W/(m²·K) ≈ 0,15 m ≈ 15 cm
Überschlag für eine Dämmung der Wärmeleitgruppe 035 auf einer Decke ohne nennenswerten Eigendämmwert. In der Praxis rechnet der Energieberater den vorhandenen Aufbau mit ein – oft genügt dann etwas weniger, manchmal braucht es mehr.
Der Kesseltausch betrifft nur Konstanttemperaturkessel über 30 Jahre – also eine Technik, die ohnehin unwirtschaftlich arbeitet. Wichtig: Der Ersatz muss die aktuellen GEG-Anforderungen beim Heizungstausch erfüllen, je nach Standort inklusive 65-Prozent-Regel. Die Rohrdämmung schließlich ist Material für unter hundert Euro und einen Nachmittag – aber eine der häufigsten Beanstandungen überhaupt.
§ 48: Die „bedingte" Pflicht beim Sanieren
Neben den automatischen Nachrüstpflichten kennt das GEG eine zweite Kategorie: Wer ohnehin saniert, muss es richtig tun. Werden Außenbauteile in größerem Umfang verändert – etwa die Fassade neu verputzt oder das Dach neu eingedeckt –, müssen die betroffenen Bauteile anschließend die U-Werte der GEG-Anlage 7 einhalten . Ein „nur kosmetischer" neuer Putz ohne Dämmung ist dann oft gar nicht mehr zulässig. Welche Werte konkret gelten und was Förderprogramme zusätzlich verlangen, zeigt der Artikel zu den U-Wert-Anforderungen.
Wo der Energieberater ins Spiel kommt
Die Pflichten selbst sind überschaubar – teuer wird es durch falsche Reihenfolge und verpasste Förderung:
- Pflicht ohne Plan: Wer die Geschossdecke isoliert betrachtet dämmt und zwei Jahre später das Dach ausbaut, zahlt doppelt. Ein individueller Sanierungsfahrplan direkt nach dem Kauf ordnet Pflichten und Wünsche in eine wirtschaftliche Reihenfolge – und schaltet zugleich den iSFP-Bonus frei.
- Verschenkte Zuschüsse: Auch Pflichtmaßnahmen können förderfähig sein, wenn sie besser ausgeführt werden als gesetzlich gefordert . Ohne Antrag vor Beauftragung ist dieses Geld unwiederbringlich weg.
- Nachweis- und Haftungsrisiken: Beim späteren Verkauf, gegenüber dem Schornsteinfeger oder im Streitfall zählt die dokumentierte, fachgerechte Erfüllung. Unternehmererklärungen und Berechnungen gehören in die Hausakte.
Wir prüfen beim Gebäude-Check nach dem Kauf beides in einem Termin: was Sie müssen – und was sich darüber hinaus lohnt.
Häufige Fragen zur Sanierungspflicht
Welche Sanierungspflichten gelten nach dem Hauskauf?
Drei Nachrüstpflichten: Dämmung der obersten Geschossdecke zu unbeheizten Dachräumen, Austausch von über 30 Jahre alten Konstanttemperaturkesseln und Dämmung zugänglicher Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen .
Wie lange habe ich nach dem Kauf Zeit?
Zwei Jahre ab Eigentumsübergang . Die Frist beginnt mit der Eintragung im Grundbuch, nicht erst mit dem Einzug oder Beginn der Renovierung.
Was passiert, wenn ich die Sanierungspflicht ignoriere?
Die Nichterfüllung ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit Bußgeld geahndet werden . Beim Kesseltausch kontrolliert der Schornsteinfeger. Unabhängig davon kosten ungedämmte Decken und alte Kessel laufend Heizenergie – die Pflichtmaßnahmen rechnen sich fast immer von selbst.
Gibt es Ausnahmen von der Sanierungspflicht?
Ja: Selbstnutzer, die ihr Ein- oder Zweifamilienhaus schon vor Anfang Februar 2002 bewohnt haben , sind befreit – die Pflicht geht erst beim Eigentümerwechsel auf den Käufer über. Außerdem entfallen Pflichten bei nachgewiesener Unwirtschaftlichkeit; Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind vom Austausch ausgenommen.